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当下判断楼市“小阳春”应当量重于价,专家称“不要总想着买在谷底”

每经记者包晶晶每经编辑陈梦妤 土拍持续升温,各地高溢价地块频出,2025年如何买房?DeepSeek热潮引发产业格局变动,城市热点会否发生变化? 2月25日晚,每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第六期,58安居客研究院院长张波、上海中原地产市场分析师卢文曦(排名不分先后)做客直播间。 2025年楼市开局,小城市甚至部分县城的房价并没有出现预期中的下跌。 “尤其是县级市,以及部分地级市,大家都认为房子太多了,”张波表示,“其实很多小城市房价下跌是在2022年到2023年,反而在2024年降得差不多了,春节返乡人群会发现一方面房价没怎么跌,另一方面好的房子大家都在抢。在县城或者小城市有个特点,一旦出了一个好的小区,哪怕在每平方米平均单价四五千元的区域,这个房子卖到1万元/平方米,还是有很多人会来抢”。 “这就给我们一个启示,大城市的核心优质板块率先复苏,这一规律是明显的,但不代表所有小城市、能级低的板块,一定不会率先反弹。” 张波认为,当下判断“小阳春”,应当量重于价。 “无论在哪个城市,2月下半月、3月、4月,成交量是否超过去年同期是第一衡量指标,然后再考虑价格问题。如果成交量明显高于去年同期,但成交价格微降,可以认为它也是‘小阳春’,只是成色稍显不足;如果量价齐升,则是一个成色十足的‘小阳春’。”张波表示。 “3月市场势必会有成交量集中释放的过程。”卢文曦说,“从70城房价指数来看,去年四季度已经开始好转,现在一线城市新房和二手房价格都止跌回稳,二线城市新房价格也开始转涨、二手房跌幅收窄。上海双休日二手房的网签量再现破千套,相当于回到了2024年10月之后比较顺畅的交易状态,市场成交活跃度较高。周边的城市也都在不遗余力地出台政策继续烘托市场氛围,比如杭州余杭区购房补贴、契税补贴、人才购房政策等”。 对于网传的“进一步取消限购”,卢文曦判断,“从政策角度来看,北京、上海、深圳宽松政策短期已经基本到位,相信各个城市的储备政策也都准备妥当,什么时候把政策推出来,其实要看市场有没有一些新变化”。 张波也认为,对于北京、上海、深圳这样的城市,2024年四季度成交量表现已经不错,结合现在二手房挂牌量持续上升、挂牌周期缩短的实际情况,事实上没有进一步放松的必要。 卢文曦提出,市场在转势过程中,更突显买房两大重要能力,一是选产品,二是选趋势。 “有买房计划的人,在转势过程中应该持续做出决策,不要等。有时候等到了某个爆发点,反而失去了选择权。” “按原先下行通道中的逻辑,业主挂牌会选择主动调价,但现阶段房东已经不愿意再降价。根据上海中原地产的观察,去年四季度开始,不少成交房源已经不是小区里最便宜的了,底部价格在往上走,原先议价空间能达到10%,现在大约3%。” 对此,张波也有同样的看法。 “当下买房人不要总想着买在谷底,这种转瞬即逝的节点实际上非常难把握;对于卖房置换的群体,不必过于纠结卖价低还是高,先卖再买的置换周期不宜拉得过长,甚至收到部分房款之后,就可以考虑对中意的房子进行锁定。” 张波提醒:“土拍的热度通常会很快传导到销售市场,但并不意味着土拍热,这个板块未来就一定好。当看到土拍升温、地块高溢价,不要一味地被信号和情绪影响判断,还得对实际情况分析后做决策。” 张波强调,当下买房最重要的考量指标是“稀缺”,以及“稀缺”理由的长期存在,一般这个周期是3~5年。 “我们思考一个问题:如果你是一个从事AI人工智能研究的大学毕业生,要在二线城市中做一个选择,是否更倾向于杭州?”张波提出。 “DeepSeek的热潮对于产业变革有着直接影响,但这个热点并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤,未来的产业机会对于杭州这样的城市也非常重要。与亚星智能房地产相关的两个方面,一是买房,二是租房。所以从长远来看,未来有更多产业布局的城市,包括长三角,也包括成都、西安等,都会带来更多的人口流入,能够支撑城市未来更好的开展,机遇一定大于挑战。”张波说。 卢文曦认为,人是跟产业走的,产业走到哪里,相应人群就走到哪里。像杭州、合肥、苏州,是典型科技创 “再来看制造业升级带动的城市,成都、西安等地,新能源汽车、航空航天领域引进人才,能够间接带来市场的稳定。还有一种就是消费升级,也就是服务业扩张的新方向,比如长沙和成都,都是比较典型的能够吸引人口的城市,同时有助于小户型公寓产品开展。因此产业集聚的地区,房地产市场一定能够保持弹性和活力。” 封面图片来源: 责任编辑:石秀珍SF183

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王馨瑶㊙️无遮挡胸评论区共(504})条评论,只展示最热门评论前5条

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柳淳哲2天前

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